Frustración en Manhattan
¿Por qué es tan difícil convertir oficinas en viviendas?
Hoy te cuento una historia rápida.
Tras la pandemia y la normalización del trabajo remoto, muchos edificios de oficinas en Manhattan (y en todo el mundo) quedaron repentinamente vacíos. Esto, junto con la creciente crisis de vivienda, llevó a muchos promotores a considerar transformar edificios de oficinas en apartamentos.
A partir de aquí viene lo interesante.
Reutilizar un edificio de oficinas para uso residencial puede ser fácil o difícil. Dependerá de las características del edificio y de resolver un desafío clave:
¿Cómo garantizar el acceso a luz natural para todas las viviendas?
Pues bien, Emily Badger y Larry Buchanan han analizado la evolución de los edificios de oficinas en Estados Unidos durante los últimos cien años1. Y los han catalogado en función de lo complicado que es hoy convertirlos en edificios residenciales. Sus conclusiones son claras:
Los edificios construidos durante la primera mitad del siglo XX son más sencillos de reutilizar.
¿Por qué?
Porque fueron diseñados para funcionar sin sistemas artificiales.
Por ejemplo, un principio del diseño de los edificios construidos antes de la expansión del aire acondicionado y la ventilación mecánica era que ningún espacio interior estuviera a más de 7 u 8 metros de la fachada. Esto permitía a las oficinas regular la temperatura y la ventilación de manera natural por medio de ventanas operables y elementos de protección solar (como los toldos).
Al mismo tiempo, dado que estos edificios se construyeron antes de que se generalizara el uso de luz artificial, limitar la profundidad del edificio (la distancia máxima a una fachada) permitía aprovechar la luz solar para iluminar.
Todo esto facilita que los edificios de oficinas construidos antes de que se extendiera el uso del aire acondicionado y la bombilla fluorescente puedan transformarse hoy en apartamentos con luz y ventilación natural.
Por ejemplo, el edificio Equitable Building en 120 Broadway, Nueva York, construido en 1915:
Sin embargo…
¿Qué ocurre con los edificios de oficinas de la segunda mitad del siglo XX?
Básicamente, fueron diseñados para depender del aire acondicionado, la ventilación mecánica y la iluminación artificial. Esto permitió romper la regla de la distancia máxima a una ventana operable. De hecho, supuso eliminar la ventana operable: las fachadas de vidrio de estos edificios están herméticamente selladas.
Romper esta regla llevó a construir edificios colosales que dependen de un alto consumo de energía para climatizar e iluminar los espacios interiores.
Por ejemplo, el edificio Crystal Pavilion en 805 Third Ave., Nueva York, construido en 1982:
Durante las últimas décadas, esta nueva tipología ha ganado popularidad, aumentando la profundidad de los espacios interiores y alejando cada vez más a los usuarios de las ventanas.
Como consecuencia, transformar estos edificios en viviendas es muy difícil. Utilizar toda su superficie supondría que aproximadamente la mitad de las habitaciones no tendrían luz natural.
Comparemos el tamaño de los edificios antes y después de la expansión de los sistemas mecánicos:
La comparación entre el tamaño de cada edificio y un apartamento de 40 metros cuadrados ayuda a comprender la dificultad de adaptar los inmensos edificios mecánicos y conseguir que todos los apartamentos tengan ventanas.
Esta es solo una de las consecuencias de que el aire acondicionado haya sustituido al buen diseño (es decir, al uso de la orientación y la forma del edificio, los elementos de protección solar, las ventanas operables, etc.).
En muchas partes del mundo, hemos pasado de dialogar con el clima a aislarnos de él. De trabajar con las fuerzas de la naturaleza a trabajar contra ellas.
Como bien saben los frustrados promotores de Manhattan, esa desconexión del entorno ha resultado en edificios mucho más rígidos.
Enormes cajas de vidrio conectadas a sistemas de ventilación artificial.
Edificios sin capacidad de adaptación a cambios sociales y culturales.
Edificios frágiles que no se llevan bien con la volatilidad.
Y que no resisten la prueba del tiempo.
Emily Badger y Larry Buchanan, «Here’s How to Solve a 25-Story Rubik’s Cube», The New York Times, 11 de marzo de 2023, sec. The Upshot.
Una explicación clara y simple a la frustración que nos producen a algunos los edificios inteligentes. Tanto que no he podido evitar enlazarla desde esta reflexión que escribí hace unos meses:
https://verdadesincomodas.substack.com/p/dormir-con-la-ventana-abierta
Gracias por compartir estos aprendizajes. Necesitamos más naturaleza y menos aire acondicionado!
Interesante y curioso. La lógica le dice a uno que lo más "reciente" siempre va a ser más fácil de adaptar o transformar (por ejemplo con ordenadores o coches), pero en estos casos que comentas con los edificios de oficinas para ser adaptados a viviendas pasa justo lo contrario. Me ha gustado mucho la explicación de ello, se entiende perfectamente el motivo.